2022-08-28Wykup mieszkania komunalnego to popularny sposób pozyskania nieruchomości na własność. Na korzyść kupującego działają przede wszystkim atrakcyjne warunki cenowe i bonifikaty, które sprawiają, że pozyskanie nieruchomości na własność, które jest w obecnych czasach bardzo kosztowne staje się realne. Nie jest to jednak rozwiązanie dostępne dla każdej osoby.
Mieszkanie komunalne to lokal będący własnością gminy i przydzielany osobom spełniającym określone kryteria. Każda gmina indywidualnie określa warunki, jakie muszą zostać spełnione, by wnioskować o przyznanie mieszkania komunalnego. Jest to specyficzna forma pomocy socjalnej dla osób, które ze względu na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na rynku po standardowej cenie. Jest to więc dobry sposób na oszczędność – szczególnie, jeśli chodzi o czynsz, który jest zdecydowanie niższy niż na rynku prywatnym.
Gmina może zdecydować się na sprzedaż mieszkań komunalnych. Samorząd może ogłosić sprzedaż konkretnych mieszkań albo też sami możemy zgłosić się do urzędu z podaniem o wykup jako najemca. Warto wtedy zaangażować w sprawę swoich sąsiadów. Jeśli dojdzie do wspólnego wykupu, np. kilku mieszkań w budynku, gmina spojrzy na taki wniosek nieco przychylniej. Wówczas pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu mają najemcy. Wynika to z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawy). Zgodnie z powyższym artykułem w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje temu, kto jest najemcą, pod warunkiem iż umowa najmu zawarta została na czas nieoznaczony. Na podstawie art. 68 ustawy właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości gminnej na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody. Od wartości rynkowej mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę, gmina może przyznać kupującemu najemcy bonifikatę, która może teoretycznie wynosić od 1 do 99%. Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą również udziału w nieruchomości wspólnej, jako prawa związanego z własności lokalu. Istotne jest, iż bonifikata udzielona od wartości lokalu mieszkalnego dotyczy również udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego. Nierzadko bonifikaty sięgają 90% – wówczas najemca może przejąć na własność zajmowany przez siebie lokal komunalny za 10% jego wartości rynkowej. Jednakże jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 8 grudnia 2009 r., udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wyłącznie uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściwego organu (II SA/Łd 634/09). Oznacza to, że gmina sprzedając taką nieruchomość, może, ale wcale nie musi, ustaloną na poziomie wartości nieruchomości cenę obniżyć. Należy mieć na względzie, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny – przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Tej zasady nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Gmina ma zatem prawo sprawdzić, czy istnieją przesłanki, by żądać zwrotu bonifikaty. Jeżeli na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu, dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę nieruchomości.
