Porady prawne online- droga konieczna jako szczególny rodzaj służebności

Jednym z bardziej istotnych problemów jaki może napotkać osoba, zainteresowana nabyciem lub podziałem nieruchomości może być brak dostępu do drogi publicznej. Szczególnie mamy z tym do czynienia w niezurbanizowanym obszarze. Nowy nabywca może wówczas spotkać się z problemem przejazdu przez czyjąś nieruchomość aby dostać się do głównej ulicy. Na szczęście istnieje możliwość rozwiązania takiej sytuacji poprzez ustanowienie służebności drogowej na mocy art. 145 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).” Przy czym należy pamiętać, że droga konieczna musi uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej w taki sposób, by w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które przebiega. Instytucja ta pochodzi jeszcze z prawa rzymskiego. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w umowie pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej, który to prawo ustanawia, powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. Ustanowienie drogi koniecznej w przypadku braku zgody stron może nastąpić również na drodze sądowej, w postępowaniu nieprocesowym Wniosek w tej sprawie mogą zgłosić: 1)właściciel nieruchomości, 2)użytkownik wieczysty takiej nieruchomości, 3) jej samoistny posiadacz,4) spółdzielnia produkcyjna, nawet jeżeli nie jest właścicielem gruntu. W przypadku, gdy potrzeba ustanowienia drogi publicznej powstała w wyniku sprzedaży gruntów lub innej czynności prawnej, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić przez grunty, które były przedmiotem tej czynności. Jeżeli przy ustanawianiu służebności nie dokona się szczegółowych ustaleń kto ma obowiązek utrzymywania drogi to w przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał art. 289 k.c. Zgodnie z nim obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje, stosownie do okoliczności, zarówno wybudowanie odpowiednich urządzeń, np. drogi, jak i późniejsze utrzymywanie ich w należytym stanie (dokonywanie remontów, naprawę nawierzchni, utrzymywanie czystości). O obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności rozstrzyga przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy ma zastosowanie reguła zawarta w art. 289, według której obowiązek ten spoczywa na tym, czyja nieruchomość odnosi z ustanowienia służebności korzyść, czyli właściciel nieruchomości władnącej (tej do której ustanawiany jest dojazd). Obowiązek ten może spoczywać na właścicielu nieruchomości służebnej (tej, która ma dostęp do drogi) tylko wtedy, gdy został włożony na niego, w umowie, w orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej ustanawiających służebność. W tym ostatnim wypadku odpowiedzialność właściciela nieruchomości obciążonej nie ogranicza się tylko do odpowiedzialności rzeczowej, ale obejmuje także odpowiedzialność osobistą całym jego majątkiem. Przepisy dotyczące drogi koniecznej stosuje się także w przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do sieci energetycznej lub kanalizacyjnej. Zgodnie z art. 145 KC, ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem, to znaczy, że może nastąpić tylko jednocześnie z przyznaniem wynagrodzenia osobie, której nieruchomość została obciążona. Również w przypadku, gdy właściciel nieruchomości obciążonej nie poniósł żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności. Wynagrodzenie jest ceną za prawo korzystania z drogi koniecznej, a nie odszkodowaniem. Obok wynagrodzenia jednorazowego dopuszczalne jest również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych.

Służebność drogi koniecznej samoistnie wygasa, gdy:

• ustanowiona służebność drogi koniecznej stała się zbędna, to znaczy uprawniony do korzystania z drogi koniecznej uzyskał dostęp do drogi publicznej poprzez wybudowanie drogi gminnej.

• stan prawny ujęty w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym.